Vitre cassée : propriétaire ou locataire, qui paie ?

commerce, n’est jamais anodine. Au-delà du désagrément et du coût de la réparation, elle soulève presque toujours la même question : qui doit payer ? Le locataire ou le propriétaire ?
Pour éviter les malentendus, il faut comprendre les règles de la loi de 1989, le rôle de l’assurance habitation et les critères qui déterminent la responsabilité de chacun.
France Vitre fait le point pour vous aider à gérer ce type de sinistre en toute sérénité.

Les obligations légales : un cadre clair mais parfois mal compris

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les droits et devoirs du locataire et du propriétaire. Elle précise notamment que le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives courantes, tandis que le propriétaire doit garantir un logement sain, sécurisé et conforme à l’usage prévu.

En pratique, cela signifie que :

• Si la vitre cassée résulte d’un accident, d’une maladresse ou d’un acte de négligence du locataire (ballon lancé, porte claquée, choc intérieur), c’est au locataire d’assumer la réparation ou le remplacement.
  Son assurance habitation, à condition qu’elle inclue la garantie bris de glace, peut prendre en charge les frais, sous déduction d’une franchise.
• Si le bris provient d’une vétusté du vitrage (verre ancien, affaibli ou non conforme) ou d’un défaut structurel, la responsabilité revient au propriétaire, tenu d’entretenir les équipements fournis avec le logement.

Le principe est simple : celui qui cause le dommage paie, sauf si la casse est due à un événement extérieur indépendant de la volonté du locataire.

Quand la vitre est cassée : comprendre les différents cas de figure

Dans la vie courante, les causes de bris de glace sont multiples, et les responsabilités varient selon le contexte.

1. La vitre cassée par accident ou négligence

C’est le cas le plus fréquent : un objet projeté, une porte claquée trop fort, ou une mauvaise manipulation lors du nettoyage.
Le locataire est alors considéré comme responsable du sinistre. Il doit prévenir son assurance dans les 5 jours ouvrés et faire intervenir un vitrier agréé pour établir un devis conforme.
Si la garantie bris de glace est incluse dans son contrat, l’assurance couvrira la réparation ou le remplacement, après application de la franchise prévue.

2. La vitre brisée par un événement extérieur

Lorsqu’une tempête, un cambriolage, un vandalisme ou un accident de la voie publique est à l’origine de la casse, la responsabilité du locataire ne peut pas être engagée.
La réparation incombe alors au propriétaire, qui pourra activer son assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou la garantie bris de glace multirisque habitation.
Ces situations sont souvent considérées comme des cas de force majeure, car elles résultent d’un événement imprévisible et extérieur au locataire.

3. La fissure spontanée ou le bris sans cause apparente

Il arrive qu’une vitre se fissure sans raison visible. Dans ce cas, un choc thermique (grande différence de température entre intérieur et extérieur), le vieillissement du vitrage ou un défaut de fabrication peuvent être en cause.
Si le vitrage est ancien ou déjà fragilisé, la réparation revient au propriétaire.
En revanche, si la vitre est récente et que rien ne prouve une défaillance du matériau, l’assurance pourra estimer que le locataire reste responsable.
Un état des lieux précis et un rapport du vitrier peuvent aider à déterminer la cause exacte.

Le rôle des assurances : qui prend en charge quoi ?

L’assurance du locataire

La garantie bris de glace de l’assurance habitation couvre en général :

• Les vitres, fenêtres, baies vitrées, vérandas et portes vitrées du logement ;
• Les frais de réparation ou de remplacement, ainsi que la mise en sécurité si nécessaire ;
• Les honoraires du vitrier miroitier, selon les plafonds et exclusions du contrat.

Pour en bénéficier, la déclaration du sinistre doit être faite dans les 5 jours ouvrés suivant la casse, accompagnée de photos et du devis. Le remboursement intervient ensuite selon les conditions de la police d’assurance.

L’assurance du propriétaire

Le propriétaire peut souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), utile notamment lorsque :

• Le locataire n’est pas assuré ou refuse de déclarer le sinistre ;
• Le bris est dû à un acte de vandalisme, une effraction ou une intempérie ;
• La responsabilité du locataire n’est pas clairement établie.

Cette garantie complète celle du locataire et assure une prise en charge rapide pour les dégâts qui concernent le bâti.

Les démarches à suivre en cas de vitre cassée

Dès la découverte du sinistre, quelques étapes simples permettent de sécuriser les lieux et de faciliter la prise en charge :

1. Constater les dégâts et prendre plusieurs photos datées de la vitre cassée et des zones touchées.
2. Informer la partie concernée (locataire ou propriétaire) pour éviter tout malentendu.
3. Prévenir l’assurance dans les délais légaux (5 jours), en joignant les justificatifs nécessaires.
4. Faire appel à un vitrier professionnel pour la mise en sécurité et le remplacement.

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Conseils pour éviter les litiges

Même avec un bon contrat d’assurance, certaines précautions simples permettent d’éviter les désaccords :

• Conservez l’état des lieux d’entrée et de sortie, qui servira de référence en cas de discussion sur la vétusté du vitrage.
• Vérifiez régulièrement l’état des fenêtres et des joints : un entretien régulier prouve votre bonne foi en cas de sinistre.
• Demandez plusieurs devis avant réparation pour comparer les prix et choisir un professionnel fiable.
• Faites toujours appel à un vitrier agréé, dont le rapport technique sera reconnu par les compagnies d’assurance.

En résumé : qui paie la réparation d’une vitre cassée ?

Dans tous les cas, une déclaration rapide et un devis établi par un vitrier agréé facilitent la prise en charge et évitent les litiges entre locataire et propriétaire.

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